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房企净负债率高企融资环境恶化渠道已经越来

2019-03-08 09:03:00

导读:年第二季度,中资美元债的发行规模有所下滑,而中资美元债的主力之一就是房地产行业。报告指出,2018年第二季度,中资美元债发行规模出现下滑,共发行中资美元债124期,总发行规模444.73亿美元,发行期数和发行金额环比分别下降11.43%和19.88%;同比2017年二季度,发债期数上升7.82%,发行金额下滑35.26%,单笔平均融资规模有所下滑。

中报季刚刚过去,

多数房企都交出了 史上 成绩单,在营业收入、净利润额上均有十分出色的表现。

然而,不少企业仍然感受到了寒意,开始对外喊话,要 降负债、去杠杆 ,要 安全 。

从中报业绩看,不少房企的净负债率仍处于高位,尤其是过去两年在规模化路上狂奔的房企。在行业下行的当下,这类房企不得不承受巨大的偿债压力以及现金流压力。

净负债率高企

虽然很多房企都在 去杠杆 进行时,但客观上看,很多走在规模化路上的房企净负债率仍难言 安全 。在已披露半年报的房企中,总资产规模1000亿元人民币以上的企业有13家,平均净负债率72.64%,同比增长8个百分点。

一些龙头房企的净负债率仍处于高位。比如,绿地控股上半年有息负债总额回落至2629亿元,较年初下降131亿元,降幅近5%;资产负债率仍达89.0%,净负债率189%。保利地产上半年净负债率为94.33%,较2017年末扩大7个百分点。

如果按照亿翰智库之前发布的数据,2017年上市房企整体平均净负债率79.43%来衡量,绿地控股、保利地产的净负债率仍处于危险的位置。

净负债率高企不仅体现在部分龙头房企身上,还包括一些正在高速扩张路上的房企。经历重创的佳兆业,其净负债率虽已经有所下降,但同样仍处高位。中报显示,上半年佳兆业的净负债率为258%,较2017年底的300%下降42%个百分点。

很多向来稳健的房企,今年上半年也录得了净负债率的大幅攀升。例如万科,今年上半年净负债率为32.7%,去年底这一数字为8.8%;龙湖上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也略有增长。不过,上述三家房企的净负债率虽有所上升,但仍然处于行业低点,负债水平处于安全区位。

杠杆或者负债率高,无非是以前借钱太多,现在赚钱没那么快了,同时还在借,导致负债率居高不下。 明源地产研究院研究员艾振强如此分析。

融资环境恶化

房企的外部融资渠道已经越来越窄,其为倚重的银行贷款渠道目前也遭遇阻滞,中小房企能够获得资金的难度正在加大。

已经接受了这个事实,现在根本不做开发贷。 国内大型股份制银行某对公人士向《每日经济》表示。实际上,暂停房企开发贷的银行并不是个例。

而从数据面看,不少银行的开发贷余额也持续下降。半年报数据显示,今年上半年,中信银行房地产业贷款余额3093.83亿元,较去年末下降236.72亿元。浦发银行的房地产业贷款余额2689.56亿元,较去年末下降80.98亿元。而房地产业贷款的主要构成就是开发贷。

去年在境内公司债持续收紧之后,一些房企转而发行美元债,但随着监管趋严和汇率变化带来汇兑损益的影响,这一渠道也并非理想选择。一些发行过美元债的房企,也正通过一些方式来对冲风险。

例如,万科拟开展外汇套期保值,包括但不限于远期结/购汇(如远期外汇契约DF或NDF)、货币掉期(如交叉货币互换合约CCS)、外汇期权等,限度地减少汇兑损失。

部分前期发行过多笔美元债的房企,也采取了提前赎回的手段。如佳兆业,半年报显示,其于2018年5月、6月于公开市场合共回购本金代价为1.08亿美元之2022年到期的8.5%优先票据,以及本金代价为6750万美元之2024年到期9.375%的优先票据。

联合评级与联合资信的报告也指出,今年第二季度,中资美元债的发行规模有所下滑,而中资美元债的主力之一就是房地产行业。报告指出,2018年第二季度,中资美元债发行规模出现下滑,共发行中资美元债124期,总发行规模444.73亿美元,发行期数和发行金额环比分别下降11.43%和19.88%;同比2017年二季度,发债期数上升7.82%,发行金额下滑35.26%,单笔平均融资规模有所下滑。

降负债与去杠杆

外部融资环境恶化,调控限购丝毫不松动,很多房企走到了生死攸关的时刻。降负债、去杠杆成为了中报季被各大房企频繁提到的关键词。

艾振强的观点是,要降负债,首先是减缓扩张步伐,不能大肆拿地,尤其是高价地;其次是谨慎借钱,因为现在借的钱普遍比以前贵,既增大杠杆,也无法优化债务结构;再是引入战略投资者,多用股权融资;是卖资产, 实在不行,卖点资产把成本比较高的债还了 。

减缓投资节奏以降低负债率,中国恒大就是这么做的。今年上半年,恒大新增土地68幅,新增土地储备3086万平方米。对比2017年同期,恒大在2018年上半年的拿地数量和建筑面积缩减近半。去年同期,恒大新购土地储备高达152幅,新增土地储备6763.6万平方米。

在今年中期的业绩会上,恒大总裁夏海钧也指出: 公司的土地储备未来会维持在3亿平方米左右,每年下降5%左右,通过土地方面的适当减速,加速降负债,从而达到合理的水平。 中期业绩显示,恒大净负债率下降至127.3%,较2017年同期下降50%,较2017年末下降逾30%。

引入战略投资者的例证又如华夏幸福,今年7月10日,华夏幸福向平安资管转让5.82亿股公司股份,占上市公司总股本的 19.70%。今年上半年,华夏幸福的净负债率相比于年初大幅上升48个百分点至96%,不过克尔瑞发布的报告指出, 随着7月平安集团成为第二大股东,预期双方未来的合作会增加,为企业优化财务状况带来帮助 。

从外部环境来说,房企能做到的无外乎上述方式,但事实上, 修炼内功 也是必不可少的一环。多名房企内部人士、房企策略咨询人士在接受《每日经济》采访时均提到,降负债要紧的还是加强回款管理, 降点价能尽快卖掉,不见得是坏事 。

在这一方面,很多房企也有所行动。在今年的中期业绩发布会上,佳兆业主席兼执行董事郭英成表示,公司非常重视债务问题, 希望下半年经过销售回笼资金和多方合作,以及卖掉一些非核心资产,来继续降低负债 。

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